Son yıllarda Türkiye'nin bazı bölgelerinde bir şey fark ettiniz mi? Sokakta konuşulan diller değişti, tabelalar iki dil oldu, ev fiyatları ise yerçekimini unutmuş gibi yükseldi. Antalya'dan Muğla'ya, Karadeniz kıyılarından İstanbul'un bazı semtlerine kadar, yabancıların ilgisi gözle görülür biçimde arttı. Peki bu artış, yatırımcı için altın fırsat mı, yoksa ileride pişmanlık getirecek riskli bir tuzak mı? Fırsatın Kokusunu Alanlar Yabancılar bir bölgeye yöneldiğinde, beraberinde para ve talep getirir. Evini satmak isteyen için daha hızlı alıcı, kiralık ev sahibine ise daha yüksek kira demektir. Turizm bölgelerinde kısa dönem kiralar, uzun dönem kiraların birkaç katına çıkabiliyor. Üstelik bu ilgi, bölgedeki altyapı ve sosyal yaşam kalitesini de yükseltiyor. Bir anda yeni yollar, kafeler, sahil düzenlemeleri ortaya çıkıyor. Balonun Patlama Riski Ama işin bir de gölgeli tarafı var. Yabancı talebi bir anda kesildiğinde -ki siyasi krizler, vize politikaları veya ekonomik dalgalanmalar bunu yapabilir- fiyatlar da hızla geri gelir. 2015'te bazı bölgelerde yaşanan bu düşüş, hâlâ hafızalarda. Bir diğer risk de "tek pazar bağımlılığı." Eğer o bölgedeki yabancı talebi, neredeyse tamamen tek bir ülkeye bağlıysa, o ülke ile yaşanacak her gerginlik yatırımcının uykusunu kaçırır. Cesaret Bulaşıcı mı? Burada ilginç bir psikoloji devreye giriyor. Bir bölgede yabancılar yoğunlaştığında, yerli yatırımcılar da "Demek ki burada bir şey var" diyerek peşinden gider. Bu durum, bazen cesaret edemeyenleri cesaretlendiren bir dalga etkisi yaratır. Ama dikkat: Dalganın üzerinde sörf yapmak kadar, altında kalmak da mümkündür. Doğru Strateji Eğer böyle bir bölgeye yatırım yapacaksanız: Sadece yabancı talebine güvenmeyin, yerli alıcı ve kiracı potansiyelini de ölçün. Son 5 yılın fiyat grafiğini inceleyin; dik yükselen eğriler balon ihtimalini gösterir. Kira çarpanını hesaplayın; satın alma bedelinin %5'inden fazlası yıllık getiri sunmuyorsa cazip olmayabilir. Yabancıların gözdesi olan bölgeler cazip görünebilir. Ama her cazip fırsatın ardında, dikkatli bakmazsanız görünmeyen riskler vardır. Altın fırsat mı, riskli tuzak mı? Cevabı, yalnızca duygularınıza değil, veriye ve soğukkanlı hesaplara bırakın.